Перепланировка квартиры в домах серии П-44М: основные этапы и принципы

Перепланировка квартиры в домах серии П-44М: основные этапы и принципы

Перепланировка квартиры — это процесс изменения планировки жилья с целью улучшения комфорта и функциональности. В домах серии П-44М перепланировка квартиры может быть особенно полезна, так как планировка этих домов была разработана в советское время и может не соответствовать современным требованиям.

Основные этапы перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры в домах серии П-44М включает в себя следующие основные этапы:

1. Разработка проекта перепланировки

2. Подготовка квартиры к перепланировке

3. Выполнение работ по перепланировке

4. Выполнение отделочных работ

Принципы перепланировки квартиры

При перепланировке квартиры в домах серии П-44М следует учитывать следующие принципы:

1. Сохранение конструктивных элементов

2. Улучшение естественного освещения

3. Разбиение пространства на зоны

4. Создание комфортной атмосферы

Таблица: основные этапы и принципы перепланировки квартиры в домах серии П-44М

Список: основные этапы перепланировки квартиры в домах серии П-44М

• Разработка проекта перепланировки
• Подготовка квартиры к перепланировке
• Выполнение работ по перепланировке
• Выполнение отделочных работ

Список: принципы перепланировки квартиры в домах серии П-44М

• Сохранение конструктивных элементов
• Улучшение естественного освещения
• Разбиение пространства на зоны
• Создание комфортной атмосферы

В итоге, перепланировка квартиры в домах серии П-44М может быть очень полезной и улучшить комфорт и функциональность жилья. При перепланировке следует учитывать основные этапы и принципы, чтобы получить наилучший результат.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:

• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:

• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:

• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Какие дома относятся к серии П-44М

Материал стен: панель с частичной облицовкой «под кирпич»
Количество секций (подъездов): от 2. Некоторые дома построены с рядовыми секциями от П-44М, а угловыми – от П-44
Количество этажей: 9-17, наиболее распространенные варианты – 14, 17. Первый этаж встречается как жилой, так и нежилой высотой 3.30 м.
Высота потолков: 2.70 м.
Лифты: пассажирский 400 кг и грузопассажирский 630 кг
Балконы: начиная со 2-го этажа во всех квартирах, также лоджии, эркеры и полуэркеры
Количество квартир на этаже: 4
Районы строительства панельных домов типовой серии П-44М в Москве: Митино, Марьинский Парк, Братеево, по 1 дому в Кунцево и на Мытной ул. В Московской области новостройки серии П-44М не строились. Количество построенных домов: около 25
Площади 1-комнатных квартир: общая: 38.5-46 кв. м., жилая: 17-19 кв. м., кухня: 10.7 кв. м.
Площади 2-комнатных квартир: общая: 67 кв. м., жилая: 36-37 кв. м., кухня: 10.7 кв. м.
Площади 3-комнатных квартир: общая: 85-89 кв. м., жилая: 47-52 кв. м., кухня: 12.4 кв. м.
Площадь 4-комнатных квартир: общая: 109-119 кв. м., жилая: 67-77 кв. м (площадь большей из комнат составляет 24.5 кв. м), кухня: 14.3 кв. м.
Все комнаты в квартирах домов серии П-44М изолированные
Санузлы: в 1- и 2-комнатных квартирах – раздельные, в 3- и 4-комнатных квартирах – по 2 санузла (совмещенный и туалет). Ванны: стандартные, длиной 170 см.
Лестницы: незадымляемые. Мусоропровод: с загрузочным клапаном на каждом этаже
Тип кухонной плиты: электрическая. Вентиляция: естественная вытяжная, блоки в санузле и в коридоре
Стены: наружные железобетонные трехслойные панели (бетон – утеплитель – бетон) общей толщиной 30 см. Межквартирные и межкомнатные несущие – железобетонные панели толщиной 14 и 18 см. Перегородки толщиной 8 см. Перекрытия – крупноразмерные ("на комнату") железобетонные беспустотные плиты толщиной 14 см.
Несущие стены: продольные межквартирные (а также межкомнатные в торцевых квартирах–«распашонках») и поперечные все (межквартирные, межкомнатные и межбалконные). Наружные стены навесные
Тип секций: рядные (рядовые, П-44М-1), поворотные (угловые, П-44М-4)
Количество шагов в секции (подъезде): 8, ширина всех шагов (расстояние между двумя соседними поперечными несущими стенами): 360 см, ширина корпуса – 15.0 м.

Какие факторы необходимо учитывать при перепланировке квартиры в домах серии П-44М

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.