Перепланировка трехкомнатной квартиры в доме серии П-44: советы и идеи

Перепланировка трехкомнатной квартиры в доме серии П-44: советы и идеи

Один из вариантов перепланировки трехкомнатной квартиры подразумевает создание кухни-ниши, гостиной-столовой и присоединения балкона к комнате. Именно такой вариант переустройства квартиры был проведен специалистами АПМ-1 в доме серии П-44 по ул. Борисовские Пруды на юге Москвы.

Трехкомнатная квартира в доме серии П-44 до перепланировки. Квартира и без того очень удобная, но собственник жилья решил сделать ее еще более комфортной и продуманной

Хозяин квартиры решил организовать в своей квартире кухню-нишу. Для этого было необходимо получить разрешение на перенос электроплиты и раковины. Чтобы перенести раковину, была произведена установка металлических гильз диаметром 70 мм на участке прокладки труб сквозь несущую стену с заделкой промежутков между гильзами и трубами цементным раствором и монтажной пеной. Это безопасно для проживания не только собственника, но и его соседей.

В комнате около ванной хозяин квартиры сделал рабочий кабинет. Специалисты АПМ-1 перенесли вход, заложили имеющийся проем в коридоре и организовали выход из комнаты. Проем усилили по всем правилам.

В кухне-гостиной рабочую зону от обеденной теперь разделяет разное покрытие, это тоже зафиксировано в проекте перепланировки. Кухню и коридор по задумке собственника стали разделять раздвижные двери.

В комнате с выходом на балкон демонтировали ненесущий подоконный блок с установкой стеклянных двухкамерных стеклопакетов. Радиатор отопления перенесли на стену чуть левее, а сам балкон утеплили. Теперь на нем можно проводить время в любое время года.

Площадь ванной комнаты расширили практически в два раза за счет коридора, и теперь в этом помещении можно установить гидромассажную ванну.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:

• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:

• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:

• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Какие преимущества имеет перепланировка квартиры

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Какие виды перепланировки квартир существуют

Что разрешено и что запрещено

Ограничения, которые накладываются на проведение перепланировки, связаны с заботой о безопасности. Некоторые изменения в квартирах влияют на прочность всего здания. Многие слышали пугающие истории о том, как дом рушился или получал большую трещину от того, что владельцы одной из квартир вносили слишком большие изменения в свое жилище. И это не городские легенды, конструкция домов рассчитывается с учетом того, что изначальная планировка придает стабильность всему строению.

Итак, что запрещено делать в многоквартирном доме?

Сносить несущие стены. Определить, какие несущие, можно по техническому паспорту квартиры.

Прорубать окна в фасадах зданий.

Сносить стены, которые отделяют кухню от других помещений в квартире, если для приготовления пищи используется газ. Отдельное помещение защищает от негативных последствий утечки газа.

Разбирать коробы, воздуховоды в домах, все конструкции, которые связаны с вентиляцией, так как в этом случае может перестать работать вентиляция у соседей.

Присоединять балконы к жилым помещениям (во многих регионах). В Москве — присоединять также лоджии к жилым помещениям.

Захватывать часть помещений общего пользования — тамбуры, коридоры, лестничную площадку, присоединяя их к своему жилому помещению.

Разбирать часть перекрытий без последующего восстановления. В этом случае может провалиться пол, особенно если на нем стоит тяжелая мебель или сантехника.

Важно! Если дом является объектом культурного наследия, ограничений гораздо больше, их нужно уточнять отдельно.

Менее существенные изменения планировки и обустройства квартиры в принципе допустимы, но в любом случае перепланировку нужно согласовывать, об этом мы поговорим далее.

Какие факторы необходимо учитывать при перепланировке квартиры

● гостевые – кухня, гостиная, столовая● приватные – спальня, ванная, детская● частные – кабинет, гардеробная, отдельные комнаты, если жилое пространство позволяет

Едва ли не самый важный параметр для планировки – величина жилого пространства. Прежде чем покупать квартиру и приступать к перепланировке, нужно объективно оценить, сколько квадратных метров потребуется для каждого проживающего в ней человека. Площадь не должна быть слишком большой: перспектива блуждать по собственному жилью в поисках нужной комнаты вряд ли может обрадовать. В то же время в квартире должно быть достаточно просторно.

Разумеется, при подборе жилья и перепланировке на первый план могут выйти и другие немаловажные факторы. Было бы замечательно учитывать возраст, пол, потребности, стиль жизни и характер членов семьи, учитывать пополнение в семье. Если в доме часто бывают гости, потребуются соответствующие зоны. Для деловых людей может понадобиться отдельный тихий кабинет. Важно предусмотреть и место для отдыха и занятий хобби.

Что касается площади квартиры, здесь стоит исходить из особенностей конкретной семьи. В свою очередь, Жилищный кодекс РФ говорит о том, что современная норма жилой площади – 12 м2 на одного человека. Разумеется, этот показатель может варьироваться в зависимости от целей его применения и региона. Федеральная минимальная санитарная норма жилой площади – 6 м2 на человека, а социальная норма общей площади помещения – 18 м2 на одного из трех членов семьи, но не менее 16 м2.

Эффективное использование площади

В идеальной квартире не должно быть пустых, бесполезных, нерешенных пространств. Существуют даже экономические требования композиции квартиры, которые определяют площадь и размеры отдельных помещений так: на одного человека – 6 м2 и в среднем 48 м2 – на семью.

Каждая комната может содержать одновременно несколько зон. Например, в спальне можно сделать рабочее место, предусмотреть место для телевизора, оборудовать мини-кофейню. Естественным ограничением станет лишь площадь: каждый функциональный элемент, будь то кровать или шкаф, телевизор или журнальный столик, занимает определенное место. Можно сказать, что каждая функция в доме «стоит» столько-то квадратных (на самом деле кубических) метров.

Принцип №3 Планирование помещений

Размеры и взаимное расположение жилых комнат и подсобных помещений подбирают, обращая внимание на численный и возрастной состав семьи и возможность удобной расстановки мебели. Распределять жилую площадь нужно с учетом ее функциональности и общих представлений владельцев квартиры о результате, который должен получиться в итоге.

Главные критерии, на основе которых оценивают качество квартиры, – это удобство планировки, наличие и размер подсобных помещений, целесообразное техническое оборудование и красивая художественная композиция интерьера.

Как выбрать подходящий дизайн для перепланировки квартиры

Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», — пояснил руководитель агентства согласования недвижимости «Gorod» Алексей Паршин. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.

Балкон + кухня

Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона:

• удостоверитьcя, что межкомнатная перегородка не является несущей. Получить такое техническое заключение можно у автора дома или проектировщика с лицензией СРО. Ломать несущие стены запрещено;
• приготовиться к установке панорамного окна во всю стену между лоджией/балконом и кухней, его еще называют «французским»;
• не выносить радиатор отопления на лоджию, это запрещено.

Ванная + коридор

Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:

• установка душевого трапа в новообразованном помещении;
• изменение уровня пола на 2–4 см ниже исходного;
• удаление переливных порогов;
• организация прямого выхода из ванной в жилую комнату;
• демонтаж вентиляционных шахт и коробов.

Гардеробная в спальне

Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе», — уточнил Паршин.

Кухня + гостиная

Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство, уточнил Паршин из агентства «Gorod». Он подчеркнул, что если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат, пояснил эксперт.

Антресольный этаж

Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. «Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей», — резюмировал эксперт.