Перепланировка: как сделать ее правильно

Перепланировка: как сделать ее правильно

При перепланировке запрещено сносить несущие стены, делать дополнительное окно, демонтировать вентиляцию и др. Такую перепланировку согласовать нельзя, поскольку она считается незаконной. Полный перечень запрещенных действий при перепланировке необходимо смотреть на сайте государственного органа, ответственного за согласование перепланировки в конкретном городе или регионе. Например, в Москве таким органом является Мосжилинспекция. В п. 9 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" устанавливается, что при перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается:

• ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых такие помещения или смежные с ними помещения будут отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
• установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома;
• устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
• и др.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перепланировка

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Какие факторы нужно учитывать при выборе места для перепланировки

После сдачи жилого комплекса и получения правоустанавливающих документов, перепланировку нужно оформлять в стандартном порядке — необходимо следовать определённым процедурам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Процесс оформления называется « согласованием перепланировки ».

1. Заказ проекта перепланировки.

• Собственник квартиры должен подготовить проект перепланировки, который соответствует его потребностям и требованиям законодательства РФ.
• Проектная документация должна быть разработана с учётом технических возможностей и ограничений МКД.
• Работы по проектированию перепланировки квартиры должны быть выполнены проектной организацией, имеющей допуск СРО на проведение проектных работ.

2. Сбор необходимых документов.

• Владелец жилого помещения должен собрать пакет документов, включающий проект перепланировки, технический паспорт квартиры, документы, подтверждающие право собственности и, при необходимости, другие бумаги, требуемые органом, осуществляющим согласование.

3. Обращение в муниципальный орган.

• Лицо, решившее перепланировать жилую недвижимость, должно обратиться в муниципальный орган по месту нахождения объекта для согласования перепланировки.
• При обращении необходимо предоставить собранный пакет документов и написать заявление.
• Если новостройка оформлена на нескольких лиц, заявление должны подписать все собственники.

4. Получение решения о согласовании.

• Муниципальный орган проведёт анализ представленного проекта и вынесет решение о согласовании перепланировки.
• Согласно законодательству, орган должен вынести решение о согласовании или отказе в течение 45 дней с момента обращения.

5. Проведение ремонтных работ.

• После получения решения о согласовании хозяин новостройки может приступить к проведению ремонтных работ в соответствии с согласованным проектом.

6. Подписание акта приёмочной комиссией.

• После завершения ремонтных работ, собственник жилого помещения и представители органа, согласовавшего перепланировку, проводят приёмку выполненных работ.
• Подписание акта приёмочной комиссией подтверждает согласованность выполненной перепланировки с проектом.

7. Оформление технического плана и внесение изменений в ЕГРН.

• После подписания акта приёмочной комиссией владелец квартиры должен оформить технический план на помещение с новой конфигурацией.
• Затем необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) для учёта совершенных перепланировок.

Как определить, нужна ли перепланировка в определенном помещении

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:

• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:

• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:

• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Какие инструменты и материалы необходимы для перепланировки

Решение выполнить перепланировку самостоятельно должно быть подкреплено определенными знаниями и умениями. В этом деле не обойтись и без строительного инструмента специального предназначения. На выбор того или иного оборудования влияет сложность работ и их масштабность. Не последнюю роль играет и материал, который будет использоваться для обработки поверхностей.

Приступаем к легкому косметическому ремонту

Подобное обновление никак не относится к перепланировке, поэтому осуществить его можно без предварительного согласования с Межведомственной комиссией. К косметическому ремонту относится выравнивание стен, подклейка обоев, покраска, укладка облицовочной плитки и прочее.

Эти виды работ предусматривают применение кистей различной формы, валиков, емкостей для клея и красок. При шпатлевании и выравнивании стен потребуется следующее:

• шпателя;
• емкость для шпатлевки;
• электрическая дрель со специальной насадкой для замеса смесей сухого типа.

Поклеить обои можно и без специализированного инструментария. Тут необходим острый ножик для раскройки и рулетка для замеров. Желательно иметь малярный валик для разглаживания, но при его отсутствии достаточно пройтись по стене обычным полотном, которое “выгладит” пузырьки.

Меняем двери и оконные блоки

Замена дверных и оконных блоков без запланированного расширения также относится к ремонтным работам косметического типа. При каких-либо изменениях в параметрах проема следует согласовать это с экспертами Межведомственной комиссии.

Для установки и снятия блок-систем понадобится следующий инструментарий:

1. Электрический лобзик;
2. Комплект отверток;
3. Молоток;
4. Электродрель;
5. Ножовки по дереву ручного типа.

Делаем капитальный ремонт

Выполнить капитальный ремонт без помощи профессионалов будет нелегко, поэтому того, кто решился сделать это самостоятельно, можно назвать героем. В таком деле потребуются знания и дизайнерские способности, чтобы в итоге наполнение не противоречило конструкции.

Капитальный ремонт состоит из целого комплекса этапов и задач. Большая часть таких работ относится к перепланировке и требует обязательного согласования. Это перенос перегородок, сантехнических узлов, замена стяжки пола, выполнение проемов в стенах, монтаж теплого пола и еще ряд кардинальных изменений. Помните, что самовольство со стороны владельца может неблагополучно окончится, ведь нарушения влекут за собой наложение штрафа и иные проблемы.

Инструменты тут нужны следующие:

1. Перфоратор - для формирования проемов, отверстий и долбежки.
2. Дисковая пила с алмазным кругом - для прорезов в стенах.
3. Передвижная бетономешалка - для заливки стяжки полов, замеса раствора для кладки перегородок.
4. Зубило, молоток, правила, мастерок и емкости для растворов.

Данный перечень инструментов для перепланировки может дополняться по необходимости.

Как избежать ошибок при выборе места для перепланировки

Классическое свойство светлых оттенков зрительно укрупнять предметы и увеличивать пространство направляет цветовую палитру. Специалисты, понимающие, как визуально увеличить комнату с помощью цвета стен, предлагают выбрать в качестве базового белый цвет и светлые холодные оттенки.

Кухня в хрущевке Источник design-homes.ru

Остальные цвета подбирают так, чтобы они гармонировали с фоном. Чтобы пространство воспринималось легким, воздушным, следует отказаться от большого разнообразия оттенков. Также стоит избегать больших по площади заполнения, ярких цветов.

Дизайн детской Источник rushiwork.oss-cn-beijing.aliyuncs.com Ненавязчивая палитра Источник st.hzcdn.com

Стены, пол, потолок

Белые стены в сочетании с таким же потолком создают лаконичный фон, элегантно оттеняющий любые другие цвета. Другие оттенки менее предпочтительны, так как они будут ограничивать выбор декора и мебели. На простом белом фоне выигрышно смотрится любая мебель, особенно темные контрастные предметы.

В натуральных оттенках Источник static0.abitant.com

Белые стены отлично сочетаются с любыми оттенками древесины, поэтому выбор цвета для напольного покрытия не вызывает затруднений. Конечно, в небольшой комнате оптимальным вариантом станет светлый оттенок пола, но можно использовать и более насыщенные, и выбеленные тона.

С акцентной стеной Источник i2.wp.com Белый и оливковый Источник st.hzcdn.com

Эргономика жилого пространства: что надо знать про его организацию

Полоски в декоре: как увеличить объем

Отделка стен может сыграть решающую роль в визуальном расширении интерьера. Наиболее удачный, с точки зрения расширения пространства, рисунок обоев на стенах — это полоски. Их особенность и преимущество состоит в том, что взгляд скользит по прямым линиям, не задерживаясь.

Остальные рисунки, неважно, крупные или мелкие, такой способностью не обладают, поскольку, так или иначе, привлекают к себе (и к стенам) внимание. Узорчатые обои должны быть максимально неброскими.

Как выбрать правильный дизайн для перепланировки

GrinPhoto / Depositphotos.com

Ведомство напомнило, что перепланировка – это изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и переноса существующих, а переустройство – это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием (например, перенос санузла, газовых, нагревательных приборов, устройство индивидуальных систем отопления, замена газовой плиты на электрическую).

Все изменения в квартире после проведенных ремонтных работ должны быть узаконены. Это следует из .

Объясняя важность обновления сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, Росреестр отмечает, что в результате перепланировки квартиры зачастую происходит изменение ее основных характеристик. Например, может поменяться общая площадь (как в меньшую, так и в большую сторону). При этом если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на имущество. Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменение содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения). Если впоследствии возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями из представленных на регистрацию документов (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий ().

Как изменить освещение в помещении после перепланировки

Чтобы сделать помещение шире, длиннее или выше необязательно сразу делать перепланировку. Если подобрать правильно цветовую гамму, то можно визуально скорректировать пропорции и достичь нужного эффекта в интерьере.

Вариант 1. Комната становится шире, а высота кажется меньше

Сочетание темного пола с темным потолком и светлыми стенами делают комнату шире, а потолок ниже. Узкий коридор можно визуально расширить, если использовать сочетание теплых и холодных оттенков.

Вариант 2. Комната становится глубже, а потолки выше

Темные пол и центральная стена на контрасте со светлым потолком помогут сделать широкую комнату уже и глубже. При этом стены справа и слева от входа должны быть светлых тонов.

Вариант 3. Комната становится больше Темный пол, светлые стены и потолок. Такой прием поможет визуально увеличить пространство и добавить естественного света в комнату. Дизайнеры рекомендуют для оформления потолка выбирать белую краску или цвет на тон светлее стен. Учитывайте, что холодные тона (оттенки серого, голубого, зеленого) визуально отдаляют, а значит, они могут сделать потолок выше.

Вариант 4. Узкий коридор становится шире, но менее глубоким Яркие потолок, стена по центру и более приглушенные пол и стены. Эта техника часто используется в узких коридорах. Визуально расширяет пространство.

Вариант № 5. Комната выглядит шире, но менее глубокой Светлое оформление комнаты и цветовой акцент на стену по центру. Такой прием поможет сохранить простор помещения и подчеркнуть определенную зону. Вариант № 6. Высота и глубина становится ощутимее, но глубина уменьшается

Яркие стены справа и слева от входа на фоне светлого оформления потолка визуально вытянут комнату.

Вариант № 7. Потолок кажется намного выше, но скрадываются глубина и ширина комнаты

Этот прием пригодится для оформления комнаты с неправильной геометрией потолка. Например, мансарды. Выровнять линии по горизонтали можно при помощи более приглушенного оттенка стен. Сочетание темных стен со светлым потолком сделают пропорции комнаты визуально более правильными.

Вариант № 8. Комната кажется уже и глубже

Полностью темное оформление помещения, особенно в длинных коридорах и вытянутых холлах, способствует визуальной потере формы. Чтобы освежить пространство используйте схему: темные стены и потолок и светлые пол и стена по центру. Вы удивитесь, как с помощью такого простого приема можно преобразить коридор.

Вариант № 9. Комната кажется выше, но менее просторной

Отличный вариант покраски стен, если вы хотите достигнуть эффекта высоких потолков. Одним из важных моментов при отделке помещения считается правильное цветовое оформление, которое может быть выполнено в единой или разнородной гамме.

Высокий показатель вкуса и профессионализма – когда все комнаты оформлены в одном стиле, а значит, и в схожей палитре.

Помочь с дизайном и ремонтом могут наши специалисты.

Звоните: +7 499 113 03 03.